Как заработать на недвижимости в период санкционного давления и падающей экономики

Ситуация-2022 —  мировой кризис, санкции, эмиграция и политическое давление

2020-ый стал годом, принявшим на себя полный локдаун, прокатившийся колесом коронавируса по всему миру и последовавшие за ним проблемы со стоимостью и нехваткой микросхем, сбоев логистики и многих других проблем.

2022-ой  – окончательно обнулил все надежды на восстановление мировой экономики, поскольку осложнился еще и политической обстановкой.

Курс валюты в России побил все свои максимумы за последние 5 лет, полки магазинов стали заметно редеть с взлетевшими в 2-3 раза ценниками на продовольственные товары, зарплаты сокращаются, сотрудники иностранных фирм, расположенных в нашей стране, находятся в вынужденном отпуске. Это реалии дня настоящего. И если курс валюты удалось стабилизировать в короткие сроки, то народ и бизнес с большим трудом пытается приноровиться к новым рыночным условиям.  

В ситуации неопределенности и продолжающейся военной операции в соседней Украине эмиграция стала темой один для многих простых людей и предпринимателей. Первая волна ее пришлась на начало марта 2022 года. По всей видимости, второй массовой волны уже не стоит ожидать, т.к. условия для пребывания за рубежом сильно осложнились. Да и настроения внутри страны свидетельствуют о том, что люди, несмотря на сложности, не намерены массово покидать Россию, и настрой из резко пессимистичного сменяется на — позитивный.

Это подтвердили аналитики «Левада-центр» (признан иноагентом), которые в начале апреля 2022 года провели опрос, который показал, что эмигрантские настроения, которые были на пике в феврале и марте, к апрелю нивелировались. Желающие покинуть свою страну вдвое снизились и цифры указывают на то, что за последние 30 лет сейчас наблюдается самый большой спад эмигрантской волны. Это значит, что и народ, и бизнес не намерены массово покидать страну. Отчасти это обусловлено плохими политическими условиями пребывания наших сограждан за рубежом. А с другой стороны наблюдается смена пессимистичных настроений на противоположные. Люди готовы преодолевать сложности. Есть большая вероятность того, по мнению Левада-центра, что через некоторое время часть уехавших вернется или наладит прежнюю работу в удаленном формате.

Понятно, что бизнесу придется несладко под санкциями, которые исходя из 40-летней практики Ирана, наложены на Россию прочно и надолго. Время покажет, как и что делать, как обеспечивать трансфер товаров и технологий в обход санкциям. И самое главное – всему бизнесу придется сейчас полностью перезагружаться, менять кардинально свои парадигмы. Экономике в целом придется несладко, но возможно это будет прорывной виток развития с новыми решениями, другими рынками, альтернативными стратегиями, инвестиционными возможностями т. д.

Что происходит с рынком недвижимости сейчас?

В период 2020-2021-х рынок недвижимости продемонстрировал самую непредсказуемую динамику. Сфера недвижимости – это та отрасль, которая быстро реагирует на все кризисные ситуации. В России, для всей отрасли недвижимости в целом и для застройщиков в частности, пандемический кризис оказался благоприятным. До коронакризиса рынок жилья был в застое, девелоперы жаловались на низкий спрос и отток строителей-мигрантов. Ипотечная госпрограмма стимулировала спрос настолько, что запуск правительственной льготной ипотеки, ниже 6,5% годовых, изменил все. Спрос вырос настолько, что застройщики реализовали весь «неликвид» и даже запустили максимальное количество новых проектов.

Такая ситуация не могла не поднять стоимость цен на жилье. Москва наглядно показала 38,3% рост с 205,3 тыс. р. за кв. м в 2020 г. до 284 тыс. р. в 2021-ом. Такого ажиотажа на рынке не было очень давно. Другие города-миллионники РФ продемонстрировали похожую динамику.

Вторичный рынок, вслед за «первичкой», показал также положительный вектор ценообразования вторичного и коммерческого рынков недвижимости. Поскольку девелоперы подняли спрос на стройматериалы, нарастив объемы производства, это естественным образом привело к росту цен на параллельных рынках. Плюс вторичный рынок жилья напрямую связан с первичным, так как новостройки приобретаются на средства от продажи вторичного сегмента.

Динамика цен на жилье в 2022 году

Непредвиденное повышение ключевой ставки ЦБ до 17%, высокая инфляция и рекордные ипотечные ставки поставили под вопрос статус недвижимости, как актива, который может сохранить свой «статус-кво» от обесценивания.

По данным ЦИАН, в первом квартале 2022-ого стоимость кв. м в новостройках и «вторичке» продолжила расти: в Москве «первичка» подорожала на 25,3% — с 251,8 тыс. р.  до 315,5 тыс. р., на вторичном рынке столицы цены выросли на 14,8% — с 266,0 тыс. р. до 305,4 тыс.р. В регионах России жилье дорожало в два и три раза быстрее: на 44,6% на рынке новых квартир (с 97,5 тыс. р. до 141 тыс. р. за 1 кв. м), а на вторичном рынке — на 46,1% (с 81,1 тыс. р. до 118,5 тыс. р.).

Среди ключевых факторов, которые будут влиять на стоимость квадратных метров в оставшемся 2022 году, эксперты называют геополитическую ситуацию, инфляцию, ставки по ипотеке, себестоимость строительства, сложности с логистикой и спрос.

Все эти условия будут способствовать росту цен во всех сегментах недвижимости, но есть также высокая вероятность падения спроса из-за низкого уровня доходов потенциальных покупателей. При таком сценарии показатель роста может оказаться ниже, чем за прошедшие два года.

Еще один фактор, который неизменно внесет свои коррективы в платежеспособность, – это живучесть нашей экономики и, соответственно, возможность зарабатывания денег нашими гражданами. Худший сценарий – это проблемы с экономикой, падение спроса и соответственно обвал цен.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость сейчас для сдачи ее в аренду?

Начиная с 2020 года, прибыль от аренды квартир в крупных и средних городах России показывает отрицательную динамику:

• средний коэффициент по стране в 2020 г. составил — 6%
• в 2021 г. — 5,5%
• в апреле 2022 г. — 4,9%.

Исходя из этой статистики, потребуется более 20 лет, чтобы закрыть себестоимость квартиры. К этому выводу пришли специалисты портала «Мир», после анализа цен на вторичную недвижимость и арендную плату в 70 крупных российских городах. С учетом того, что стоимость жилья пока увеличивается, а арендные ставки стоят на месте, доходность от аренды не ожидается.

Что делать инвесторам, которые считают вложения в недвижимость самой надежной инвестицией? Как сохранить и преумножить финансы, когда блокируются зарубежные счета и падают акции. Какие альтернативные способы заработка можно найти на рынке недвижимости с растущей инфляцией?

Главное, на что надо обратить сейчас внимание – это на возможность получения «живого» денежного потока. И если вы зоне высокой «экономической турбулентности» рассчитываете на высокую прибыль от вложений в недвижимость, то стоит присмотреться к инвестированию, где гарантом получения прибыли и сохранения средств служат — залоговая квартира, дом, участок, гараж и т.д. А доходность колеблется в границах 30-65% годовых. Это проверенный альтернативный способ получения высокого дохода на коротких дистанциях, где при даже самом худшем развитии дел – банкротстве заемщика, вы сможете быстро продать ликвидную недвижимость, получить свои проценты и вернуть вложения. А при росте цен на недвижимость – еще большую выгоду. В любом случае с инвестированием в недвижимость под залог – вы получаете гарантированно выгодный результат.

Если вы хотите получить более подробную информацию об инвестировании в недвижимость под залог, то качественную и работающую формулу прибыли вам дадут на инвестиционно-залоговой платформе «Красный Джин».

Это не самореклама, а скорее уверенность в финансовой услуге, которую я со своей командой оказываю более 3-х лет на платформе red-gin.ru. Я знаю все потребности своих клиентов, как инвесторов, так и заемщиков, потому что ежедневно встречаюсь с ними, разговариваю по телефону и решаю юридические, финансовые, вопросы, связанные с оформлением законной сделки и гарантирующего высокую доходность инвестирования.

Автор: основатель инвестиционно-залоговой платформы «Красный Джин» Дмитрий Бурмистров