Как заработать на залоговой недвижимости

Залоговая недвижимость — это имущество (квартира, дом), собственником которого стал кредитор в связи с неисполнением заемщиком обязательств по договору займа, обеспеченного залогом. 

Подробнее о том, как заработать на залоговой недвижимости, мы расскажем в этой статье.

Как работает рынок?

В последнее время россияне обращают все больше внимания на  залоговое имущество. 

«Специалисты по недвижимости наблюдают рост продаж залоговых ипотечных квартир. Если в 2010 году соотношение залоговых и «обычных» квартир, выставляемых на продажу, составляло примерно 1 к 40, то сейчас каждая 10-я квартира из выставленных на продажу является залоговой», — комментирует основатель компании «Красный Джин» Дмитрий Бурмистров.

По словам брокеров, в среднем по рынку в 2021 году залоговые объекты составляют примерно 10% от предложения. Несмотря на то, что имущество залоговое, на нем нет какого-то “клейма” и особых проблем, это значит, что оно в ипотеке. Следовательно, агентства работают с такой недвижимостью так же, как и с обычными квартирами. 

Но при этом, существует два варианта для заработка на залоговой недвижимости: 

• Покупка недвижимости с торгов после того, как заемщик уже не в состоянии делать ипотечные выплаты или рассчитываться с кредитором по договору займа.
• Выступить в роли инвестора и выдать займ под залог имеющейся у заемщика недвижимости. Как правило, процент по такому частному займу составляет от 3 до 5% в месяц. И инвестор в этом случае будет являться залогодержателем. 

Сделка с заемщиком: каковы интересы и перспективы?

Сейчас мы расскажем об основных преимуществах инвестиций в залоговую недвижимость для инвестора:

• Высокая доходность. Заработок инвестора в месяц будет составлять от 3 до 5% (или же 36-60% в год). Следовательно, такой инвестиционный инструмент является высокодоходным.
• Надежность. В случае, если заемщик перестанет платить по договору займа, то инвестор вправе реализовать недвижимость или же стать полноправным обладателем недвижимости.
• Соответствие законодательству РФ. Заключение договора займа и залога проводится в соответствии с ФЗ 102 “Об ипотеке”. Следовательно, инвестиции абсолютно легальны и защищены законом, который гарантирует инвестору возврат инвестиций с процентами, даже в случаях если заемщик перестанет выполнять обязательства по договору займа.

Если же вы не захотите заниматься юридическими нюансами и процессом взыскания недвижимости, то можете обратиться к экспертам, которые помогут решить судебный вопрос по системе “no win — no fee”, то есть — по факту получения результата и возврата  инвестору вложенных средств.

Если инвестор вкладывает деньги, то займ будет ограничиваться суммой в 50% от стоимости недвижимости. Следовательно, задел для заработка инвесторабудет составлять минимум в два раза больше вложенной суммы в конкретную сделку.

Договор займа оформляется в Росреестре и чистота сделки гарантирована. Можно подавать сделку на регистрацию как самостоятельно, так и через нотариуса.

Инвестор и должник нередко пытаются решить проблему во внесудебном порядке. Это предполагает, что должник погасит займ и образовавшуюся неустойку за счет самостоятельной продажи заложенного объекта.

В случае продажи по соглашению, стороны обычно пытаются продать недвижимость на 10-15% дешевле от рыночной стоимости, чтобы ускорить процесс поиска покупателя и минимизировать потери и риски переплат по процентам. 

Следовательно, чем дольше реализуется недвижимость, тем больше заемщик заплатит инвестору. 

Торги и аукционы

Если сторонам не удается решить вопрос мирным путем, то заложенный объект по решению суда выставляется на публичные торги. Обычно опытные инвесторы запускают работу с просроченной задолженностью спустя несколько месяцев полного отсутствия платежей по займу, обеспеченному залогом. Но иногда процесс растягивается на срок более года. 

Инвестиции в залоговую недвижимость через посредника

Многие инвесторы предпочитают доверять работу по поиску заемщика и объекта специализированным компаниям, дабы сэкономить своё время и убедиться в чистоте сделки.

К примеру, на специально созданном маркетплейсе red-gin.ru вы можете выбрать более удобный вариант для инвестиций по геолокации (недвижимость именно в вашем городе/регионе), заключить сделку с проверенным заёмщиком и получать дивиденды уже через месяц после совершения сделки. Как итог, прибыль инвестора составит от 36 до 60% годовых.

Как снизить риски?

Чтобы не столкнуться с форс-мажором и проблемами с залоговым имуществом, если же вы приобретаете его у собственника, то рекомендуем изучить информацию ниже или воспользоваться советами экспертов, получив предварительную консультацию. 

• Начните с сайта rosreestr.ru. Там можно найти кадастровые номера и проверить имущество по наличию обременений, количества жильцов и т.д.
• Также важна проверка того, что заемщик не использовал маткапитал при приобретении квартиры.  
• Также нужно проверить как последнего собственника, так и предыдущего на предмет введения в отношении них процедуры банкротства. Как известно, сделки, которые совершены в преддверии банкротства, могут быть признаны недействительными. 

Чтобы избежать вышеописанных рисков и трудностей, рекомендуем вкладывать средства в залоговую недвижимость через проверенного брокера, способного обеспечить гарантии и имеющего соответствующий опыт.